Tổng hợp thông tin về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà được sử dụng rất phổ biến hiện nay. Văn bản này cần thể hiện được một cách đầy đủ nội dung và điều khoản về quyền và trách nhiệm của bên thuê và bên cho thuê nhà. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về loại hợp đồng này.

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự được sử dụng trong trường hợp bên cho thuê nhà giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian và bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng cho thuê nhà được thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở 2014, Bộ Luật dân sự 2015 và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên, cũng như giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thuê nhà.

Tầm quan trọng của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là thủ tục cần có để đảm bảo về mặt pháp lý, quyền lợi và trách nhiệm của người thuê và người cho thuê.

• Thông qua việc liệt kê đầy đủ, rõ ràng và minh bạch những quyền lợi của hai bên trong quá trình thực hiện, hợp đồng thuê nhà giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi ký kết. Đặc biệt, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng chính là bằng chứng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên liên quan.
• Hợp đồng là căn cứ để hai bên thực hiện nghĩa vụ sau khi đạt thỏa thuận và kí kết. Các điều khoản rõ ràng trong hợp đồng giúp các bên hiểu rõ trách nhiệm của mình và thực hiện nó một cách đầy đủ thì sẽ đảm bảo quyền lợi như đã cam kết.
• Hợp đồng thuê nhà là căn cứ quản lý, là bằng chứng cho các cơ quan chức năng, đặc biệt trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Khi điều này xảy ra, các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào các thông tin, điều khoản quy định rõ ràng trong hợp đồng để phân định và đưa ra phán quyết chính xác nhất, đảm bảo quyền lợi cho cả hai phía.

Các loại hợp đồng thuê nhà phổ biến

Trên thực tế có nhiều loại hợp đồng dùng để giao dịch trong hoạt động cho thuê nhà. Có thể kể đến như hợp đồng thuê nhà dài hạn, hợp đồng thuê ngắn hạn, hợp đồng thuê nhà một phần và hợp đồng thuê nhà cửa hàng.

Trong các loại hợp đồng cho thuê nhà kể trên thì phổ biến nhất là hai loại sau:

• Hợp đồng thuê nhà dài hạn: Là hợp đồng được kí kết với thời hạn cho thuê nhà trong khoảng thời gian kéo dài từ 1 năm trở lên và tối đa là 50 năm.
• Hợp đồng cho thuê nhà ngắn hạn: Hợp đồng này có thời gian kéo dài từ 01 tháng đến 6 tháng.
• Dù là loại hợp đồng nào thì cũng phải có đầy đủ các nội dung, điều khoản rõ ràng để đảm bảo các nguyên tắc, quyền và trách nhiệm của các bên.

Cấu trúc của một hợp đồng thuê nhà chuẩn

Một bản hợp đồng thuê nhà chuẩn có cấu trúc với các thông tin như sau:

• Đầy đủ các thông tin cá nhân của người cho thuê nhà và người muốn thuê nhà.
• Giới thiệu chi tiết về tài sản cho thuê, bao gồm vị trí, kích thước, trạng thái,…
• Thời hạn thuê nhà: Thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc của hợp đồng thuê nhà.
• Giá thuê và phương thức thanh toán: Giá thuê nhà theo tháng (tính theo Việt Nam đồng hay ngoại tệ), phương thức đặt cọc, thời điểm thanh toán, cách thức thanh toán (chuyển khoản hay tiền mặt).
• Điều khoản và điều kiện: Các nội dung chi tiết về việc sử dụng tài sản hiện hữu, chế độ bảo hành, sửa chữa, các quyền và nghĩa vụ của hai bên.
• Chữ ký hợp lệ của hai bên thể hiện sự đồng ý với các điều khoản đã được thống nhất trong hợp đồng.

Các điều khoản quan trọng cần lưu ý trong hợp đồng thuê nhà

Trong một hợp đồng thuê nhà thường có một số điều khoản quan trọng mà cả bên thuê và bên cho thuê cần đặc biệt chú ý và cân nhắc kỹ trước khi ký kết.
Điều khoản chung về thông tin ngôi nhà:

Đây là phần nội dung thể hiện thông tin đầy đủ, chi tiết về tài sản cho thuê, bao gồm diện tích cho thuê, vị trí, tình trạng,…Thông tin càng chi tiết thì việc sử dụng nhà trong quá trình thuê sẽ dễ dàng hơn. Ngoài ra, thông tin về tính pháp lý của ngôi nhà cũng được thể hiện rõ để tránh những sự tranh chấp không mong muốn trong quá trình thuê.

Điều khoản về giá thuê và thanh toán

Tại điều khoản này, hợp đồng cần trình bày một cách chi tiết về giá thuê, chi phí phát sinh, hình thức thanh toán, thời gian thanh toán,… Đây là điều khoản liên quan đến tiền bạc nên cần được soạn thảo một cách chính xác và dễ hiểu nhất.

Điều khoản về trách nhiệm của người thuê nhà:

Điều khoản này mang tính ràng buộc, thể hiện rõ trách nhiệm của người thuê nhà để tránh các xung đột về lợi ích có thể xảy ra. Cụ thể, người thuê nhà có trách nhiệm về bảo quản nhà như tài sản của mình, cần sửa chữa nếu tài sản hư hỏng do lỗi của mình gây ra, trả tiền đúng thời hạn quy định. Bên cạnh đó, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp. Ngoài ra, còn có trách nhiệm bồi thường nếu vi phạm các điều khoản khác của hợp đồng.

Điều khoản về trách nhiệm của bên cho thuê

Cũng như bên thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có những điều khoản quan trọng cần được thể hiện rõ trong hợp đồng. Trong đó có phần trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng nhà cho thuê, sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hỏng (trừ những hỏng hóc do người thuê nhà gây ra và tự sửa chữa). Ngoài ra, người cho thuê còn có trách nhiệm trong việc điều chỉnh giá thuê nhà, kết thúc hợp đồng, yêu cầu bồi thường,…

Quy trình ký kết hợp đồng thuê nhà

Để hợp đồng cho thuê nhà được kí kết và có hiệu lực, hai bên cần thực hiện theo các bước như sau:

Chuẩn bị trước khi kí kết hợp đồng

Trước khi kí hợp đồng, bên cho thuê nhà cần chuẩn bị một số thủ tục và giấy tờ cần thiết. Đó là chuẩn bị sẵn hợp đồng thuê nhà với đầy đủ các điều khoản rõ ràng, chi tiết. Đồng thời, chủ nhà cần kiểm tra rõ tình trạng của ngôi nhà về điện, nước, ẩm, dột, tróc sơn, cửa ra vào,… đảm bảo đúng như yêu cầu và thông tin như đã được cung cấp trước đó cho người thuê nhà.

Đối với bên thuê nhà, cần tìm hiểu và đối chứng thực tế thông tin về ngôi nhà sắp thuê. Tránh tình trạng hình ảnh và hiện trạng ngôi nhà khác với thông tin quảng cáo, giới thiệu.

Phân tích, đánh giá hợp đồng

Nếu việc chuẩn bị và tham quan nhà đã hoàn thành, đáp ứng nhu cầu thì bên thuê cần đọc kỹ hợp đồng. Nếu có thắc mắc nào, cần liên hệ với bên cho thuê để được giải đáp. Nếu cần bổ sung thêm điều khoản hoặc nội dung nào thì trao đổi với bên cho thuê để đưa vào hoặc điều chỉnh để có bản hợp đồng đúng theo thỏa thuận của hai bên.

Ký kết hợp đồng cho thuê nhà

Sau khi đã đọc kĩ và đồng ý thuê nhà thì hai bên tiến hành ký kết hợp đồng. Nếu có nhu cầu, hợp đồng có thể được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 ghi rõ, các loại hợp đồng về nhà ở sẽ do các bên tự thương lượng, thỏa thuận với nhau và phải được lập thành văn bản ghi nhận chi tiết các thỏa thuận đó. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng không phải là điều kiện bắt buộc mà điều này tùy thuộc vào nhu cầu của bên thuê và bên cho thuê. Khi ký hợp đồng cho thuê nhà cần lưu ý một số điểm sau:

Xác minh thông tin về chủ nhà và tình trạng pháp lý của ngôi nhà

Trước hết cần có đầy đủ thông tin của chủ nhà cũng như tình trạng tranh chấp, thế chấp của nhà. Hãy đảm bảo thông tin được cung cấp là chính xác qua việc kiểm tra các loại giấy tờ chứng minh tài sản của người cho thuê nhà. Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra xem ngôi nhà mình sắp thuê có thế chấp ngân hàng hay không? Nếu có thì hỏi ngân hàng xem có được phép thuê hay không để tránh việc mất tiền hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi ngân hàng thu hồi nhà.

Xác định rõ mục đích cho thuê

Hai bên cần xác định tài sản cho thuê để làm gì? Để ở, kinh doanh, làm văn phòng hay mở xưởng, làm kho bãi,…?

Giá thuê và phương thức đặt cọc, thanh toán

Đây là một trong những điểm quan trọng cần thể hiện rõ bằng những con số và chữ viết. Phương thức thanh toán giá thuê tính theo tháng, theo quý, có bao gồm các khoản chi phí phát sinh hay không? Giá thuê được điều chỉnh trong trường hợp nào? Cách thức đặt cọc như thế nào? Chi phí đặt cọc được hoàn lại hay không? Thời gian thanh toán vào ngày nào? Bằng tiền mặt hay chuyển khoản?

Ngoài ra, cần có điều khoản về việc thanh toán các khoản điện, nước, internet, phí gửi xe, phí vệ sinh..

Nghĩa vụ cải tạo, sửa chữa

Trong quá trình thuê và sử dụng, nếu phát sinh sự cố cần cải tạo, sửa chữa cũng cần được quy định chi tiết trong hợp đồng để tránh những rắc rối về sau.

Điều khoản cho thuê lại

Nội dung này cần được thống nhất rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng để hai bên thực hiện đúng.

Các thủ tục pháp lý

Cần đảm bảo khai báo lưu trú và các thủ tục liên quan đến thủ tục tạm trú, tạm vắng cho người thuê.
Đối với những hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn thì nên mời luật sư tư vấn để tránh những tranh chấp không đáng có.

Một số vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng cho thuê nhà cần đảm bảo các vấn đề sau:

• Bên cho thuê nhà phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền làm đại diện hợp pháp (có giấy ủy quyền kèm theo).
• Đảm bảo bên thuê và bên cho thuê có đủ năng lực pháp luật dân sự theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015.
• Các điều khoản, nội dung trong hợp đồng cho thuê nhà tuân theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015.
• Nhà cho thuê không thuộc đối tượng đang xảy ra tranh chấp với các bên khác hoặc đang thế chấp tại ngân hàng.
• Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, có đầy đủ nội dung và chữ ký của hai bên thể hiện sự đồng ý.
• Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để tăng giá trị pháp lý, hạn chế những rủi ro, tranh chấp về sau, cơ quan chức năng khuyến khích các bên nên công chứng hợp đồng tại các văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình thuê nhà

Hợp đồng cho thuê nhà là hợp đồng dân sự, trong quá trình thực hiện sẽ có rất nhiều vấn đề phát sinh cần xử lý.

Trường hợp bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn

Nếu trong quá trình thuê nhà, bên cho thuê không đáp ứng đúng các thỏa thuận như không sửa chữa nhà kịp thời khi có hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước thì bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà. Khi đó, bên thuê phải đáp ứng các điều kiện:

• Thực hiện theo thỏa thuận đã được ghi rõ trong hợp đồng về việc chấm dứt hợp đồng.
• Thông báo trước cho bên cho thuê ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng. Nếu không đảm bảo thời gian trên sẽ phải bồi thường.
• Việc bồi thường các bên có thể tự thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại dựa trên thiệt hại về tài sản, sức khỏe, tinh thần,…

Tình huống bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng

• Nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng, tự ý sửa chữa, cơi nới, cải tạo nhà ở đang thuê.
• Không được sự đồng ý của bên cho thuê nhưng bên thuê cho thuê lại nhà ở đang thuê.
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh dù đã được bên cho thuê nhà ở hoặc các gia đình xung quanh phản ánh và lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

Bên cho thuê sẽ phải bồi thường một khoản theo quy định nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không thông báo cho bên kia biết trước trong thời gian ít nhất 30 ngày và việc làm này gây thiệt hại cho bên thuê nhà.

Xử lý khi có tranh chấp về tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc cho thuê nhà có thể được hiểu là tiền của bên thuê nhà giao cho bên cho thuê giữ trước, để đề phòng những rủi ro có thể xảy ra như nợ hoặc chậm trả tiền thuê nhà. Ngoài ra, khoản đặt cọc có thể dùng cấn trừ trong trường hợp có phát sinh hư hỏng đồ dùng hoặc một số chi tiết trong nhà cho thuê. Việc đặt cọc hợp đồng thuê nhà không thuộc phạm vi bắt buộc, đó là sự thỏa thuận của 2 bên là bên cho thuê nhà và bên thuê nhà nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho nhau.

Tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà thường xảy ra trong các trường hợp như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, tranh chấp về quyền sử dụng nhà cho thuê hoặc tranh chấp liên quan đến tiền đặt cọc thuê nhà khi hai bên đã ký kết hợp đồng cho thuê nhà.

Để giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà sẽ có các bước sau:

Thương lượng: Hai bên cùng ngồi lại và thảo luận, tháo gỡ và dàn xếp những bất đồng với nhau mà không cần sự trợ giúp hay phán quyết của một bên thứ ba nào khác. Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp đơn giản, ít tốn kém, không có nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Tuy nhiên, để đảm bảo hai bên cùng thực hiện như kết quả thương lượng đạt được thì tính rủi ro khá cao.

Hòa giải: Đây là cách giải quyết với sự tham gia của một bên thứ 3 đóng vai trò là trung gian hòa giải. Bên thứ 3 này có nhiệm vụ hỗ trợ, thuyết phục các bên tranh chấp cùng tìm kiếm giải pháp tốt nhất để giải quyết tranh chấp đã phát sinh. Quá trình hòa giải đều diễn ra trên cơ sở tự nguyện, không chịu sự chi phối của các văn bản pháp luật, thủ tục theo quy định. Kết quả của quá trình này phụ thuộc vào sự tự nguyện của hai bên tranh chấp mà không có cơ chế pháp lý nào đảm bảo thi hành những cam kết đó.

Khởi kiện tại tòa án: Khi cả hai phương thức thương lượng và hòa giải không thành công thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp về đặt cọc tiền thuê nhà. Phán quyết của tòa án là phán quyết cuối cùng và cả hai bên đều chấp nhận.

Giải quyết vấn đề khi tài sản bị hư hỏng

Khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường”.
Khoản 6 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của người thuê nhà như sau: “Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra”.

Như vậy, người thuê nhà làm hỏng tài sản do lỗi của mình có thể chịu trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hành chính hoặc trách nhiệm hình sự tùy hành vi và mức độ gây thiệt hại.
Căn cứ vào thiệt hại trên thực tế, bên thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại (tiền, hiện vật…) hoặc phương thức bồi thường (một lần, định kỳ hoặc nhiều lần…).

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và khởi kiện ra tòa án khi bên thuê cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.”

Ngược lại, trong trường hợp người cho thuê trang bị các vật dụng kém chất lượng khiến người thuê sử dụng trong thời gian ngắn dẫn đến từ trạng hư hỏng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Ngoài ra, trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Xử lý tình huống khi có thay đổi về giá thuê

Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, người thuê nhà sẽ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
Ngoài ra, bên cho thuê chỉ được thay đổi giá thuê (tăng hoặc giảm) khi chưa hết hạn thuê mà bên cho thuê nhà cải tạo lại nhà và bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà.

Mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn

Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê nhà mới cập nhật và được sử dụng phổ biến nhất hiện nay:

• Phần tiêu ngữ và tên văn bản.
• Thông tin bên thuê và bên cho thuê (Gọi là bên A bà bên B).

Nội dung chi tiết các điều khoản, bao gồm:

• Điều khoản về các nhà cho thuê và các tài sản kèm theo (đặc điểm ngôi nhà, vị trí, diện tích,…).
• Điều khoản về thời điểm bàn giao, thời hạn thuê.
• Điều khoản về giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán.
• Điều khoản về đặt cọc.
• Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên A và bên B.
• Điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
• Điều khoản chung.

Cuối cùng là kí tên xác nhận của hai bên.
Ngoài những điều khoản trên thì tùy thuộc vào nhu cầu và từng loại nhà ở mà có thêm một số điều khoản cụ thể, chi tiết hơn, đảm bảo hợp đồng đầy đủ thông tin và hài lòng với sự thỏa thuận của hai bên.
Trên đây là tất tần tật thông tin về hợp đồng thuê nhà cập nhật mới nhất. Hi vọng rằng nội dung trong bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về loại văn bản phổ biến này. Nếu có thêm thông tin nào cần tư vấn, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời.