Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ) là loại giấy tờ đặc biệt quan trọng để chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Tên gọi đầy đủ của mẫu giấy chứng nhận pháp lý này đó là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các loại tài sản khác gắn liền với đất”. Trong bài viết dưới đây, Vạn Phước House sẽ tổng hợp đầy đủ thông tin cần thiết liên quan đến loại giấy tờ này. Mời bạn theo dõi nhé!
Như thế nào gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Nói về khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, nêu rõ rằng:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là viết tắt giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và một số tài sản khác liên quan hoặc gắn liền với đất chính là loại giấy tờ pháp lý được Nhà nước cấp cho người sử dụng để xác nhận quyền được sử dụng đất và quyền sở hữu các loại nhà ở cùng tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp.
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất bao gồm những loại nào?
Tùy theo từng giai đoạn khác nhau, ở Việt Nam sẽ có những loại Giấy chứng nhận về nhà đất như là:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Xác nhận quyền sử dụng đất tại một địa điểm và khoảng thời gian nhất định.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở: Xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất tại một địa điểm cụ thể.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Xác nhận quyền sở hữu đối với nhà ở của người sử dụng đất.
Kể từ 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thống nhất mẫu Giấy chứng nhận đất mới có tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (giấy này thường được mọi người gọi là sổ hồng bởi bìa của giấy có màu hồng).
Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất đã được ban hành trước ngày 10/12/2009 (sổ đỏ) vẫn có giá trị pháp lý trước pháp luật. Vì vậy, chủ sở hữu không cần bắt buộc phải chuyển sang mẫu giấy chứng nhận mới (tức là không bắt buộc đổi sang Sổ hồng).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tầm quan trọng ra sao?
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất quan trọng như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu ngay dưới đây nhé!
Căn cứ để xác nhận chủ đất, chủ sở hữu nhà ở
Sổ hồng, sổ đỏ là căn cứ pháp lý để biết người sở hữu đất là ai, ai có quyền được sở hữu và sử dụng mảnh đất đó theo các thông tin tại trang bìa và trang ghi các thông tin biến động. Người nào có quyền sử dụng đất thì người đó sẽ được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho thuê hoặc là thế chấp chính quyền sử dụng đất của mình để vay vốn; hoặc góp vốn đầu tư, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ để xác định đất có được bồi thường khi thu hồi hay không?
Theo Điều 75 của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; hay phát triển kinh tế – xã hội vì các lợi ích quốc gia, công cộng khi hội tụ đủ 02 điều kiện như sau:
- Điều kiện 1: Đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê định kỳ hàng năm.
- Điều kiện 2: Phải có Giấy chứng nhận hoặc là đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp, trừ những trường hợp đã được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013.
Căn cứ để giải quyết tất cả các tranh chấp về đất đai
Căn cứ vào khoản 2 và 3 của Điều 203 Luật Đất đai 2013, các tranh chấp về đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nếu không thành sẽ được giải quyết như sau:
- Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì tranh chấp đó sẽ do Tòa án nhân dân thụ lý và giải quyết.
- Các tranh chấp về đất đai nhưng đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc thì cách thức giải quyết tranh chấp do đương sự chọn một trong hai phương án sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết các tranh chấp tại UBND các cấp có thẩm quyền ( tỉnh, huyện).
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo các quy định về tố tụng dân sự của pháp luật.
Tóm lại, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ) là loại giấy tờ pháp lý cực kỳ quan trọng. Vì vậy, khi bạn mua một bất động sản nào đó, nhất là loại hình căn hộ, chung cư thì vấn đề có sổ hay không là điều bạn nên quan tâm đầu tiên.
Bởi vì, quyển sổ hồng đó chính là giấy tờ pháp lý khẳng định ai là chủ sở hữu của loại hình bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, việc chọn mua căn hộ ở các dự án đã được hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị ra sổ sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi của bản thân. Ví dụ như dự án HT Pearl do công ty Vạn Phước House triển khai ở Dĩ An, Bình Dương đã có trích lục từng căn vào tháng 4/2024 và dự kiến sẽ ra sổ vào quý III/2024.
Ngoài việc hoàn tất quy trình bàn giao căn hộ, Dự án HT Pearl cũng đã yêu cầu khách hàng gửi hồ sơ để làm sổ hồng riêng cho từng căn. Đây chính là minh chứng cho việc HT Pearl đã hoàn thiện toàn bộ quy trình pháp lý, giúp khách hàng có sự an tâm tuyệt đối khi sở hữu căn hộ tại đây.
Trường hợp nào được cấp và trường hợp nào thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Trường hợp được cấp
Theo Khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
| STT | Trường hợp được cấp |
| 1 | Người đang sử dụng đất và đã có đầy đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
| 2 | Người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất sau khi Luật này có hiệu lực thi hành |
| 3 | – Người được chuyển đổi, được thừa kế, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. – Người nhận được quyền sử dụng đất sau khi xử lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. |
| 4 | Người được sử dụng đất theo: – Kết quả hòa giải sau khi giải quyết các tranh chấp đất đai. – Bản án hoặc phán quyết của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp và khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành. |
| 5 | Người đã trúng trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất. |
| 6 | Người sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao. |
| 7 | Người mua nhà ở cùng các loại tài sản khác gắn liền với đất đã mua |
| 8 | Cá nhân mua nhà gắn liền với đất ở do Nhà nước thanh lý và hóa giá hay mua nhà ở mà Nhà nước sở hữu |
| 9 | – Người sử dụng đất từ việc tách thửa hay hợp thửa; – Đất thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, hai vợ chồng hoặc các tổ chức, nay các thành viên muốn chia tách hoặc hợp nhất quyền sử dụng. |
| 10 | Người sử dụng đất đề nghị được đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận đã bị mất. |
Đối với đối tượng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định rõ tại Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
| STT | Trường hợp không được cấp |
| 1 | Tổ chức hoặc cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất quản lý thuộc các trường hợp đã quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai. |
| 2 | Cá nhân được giao để quản lý và sử dụng quỹ đất nông nghiệp thuộc đất công ích của xã, phường, thị trấn. |
| 3 | Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng (trừ những trường hợp thuê, thuê lại đất từ các nhà đầu tư xây dựng hay kinh doanh kết cấu hạ tầng ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp…) |
| 4 | Đất đang sử dụng được nhận khoán từ nông trường, lâm trường hay các doanh nghiệp nông – lâm nghiệp hoặc nhận quản lý đất từ ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tự nhiên. |
| 5 | Người không có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dù có đang sử dụng đất. |
| 6 | Người sử dụng đất dù có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định về việc thu hồi đất |
| 7 | Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng dầu, khí đốt… |
Trường hợp nào được đổi hay làm mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp được đổi hay làm mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 76 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Người sử dụng đất muốn đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới hiện hành.
- Giấy chứng nhận không may đã bị rách, ố, hay nhòe, mờ, hư hỏng…người sử dụng đất cần đổi mới để đảm bảo được tính chính xác và tránh trường hợp tranh chấp pháp lý xảy ra.
- Khi cần đo đạc lại kích thước, diện tích thửa đất để chia tách, gộp lại hoặc là chỉnh sửa thông tin.
- Các tài sản trên đất và quyền sử dụng đất là chung của hai vợ chồng nhưng trong tờ Giấy chứng nhận chỉ có tên của vợ hoặc chỉ có tên của chồng. Nay chủ sở hữu có yêu cầu cấp đổi lại Giấy chứng nhận mới để ghi đủ cả tên của vợ và chồng.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức nào?
Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ như sau:
| Thẩm quyền cấp | Trường hợp cấp Giấy chứng nhận |
| Ủy ban nhân dân thuộc cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương | Cấp Giấy chứng nhận cho: – Tổ chức, cơ sở tôn giáo; – Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; – Tổ chức nước ngoài đóng ở Việt Nam có chức năng ngoại giao. |
| Ủy ban nhân dân cấp huyện | Hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư cùng những người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. |
Mẫu đơn mới nhất về vấn đề xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mẫu đơn về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trước đây là Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 của Thông tư 14/2023/TT-BTNMT).
Các thủ tục cần thiết khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sau khi đã đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận với các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ vào Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đã được UBND cấp tỉnh quy định.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ hồ sơ tiếp nhận và gửi phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trong trường hợp, người dân nộp hồ sơ nhưng lại chưa đầy đủ các giấy tờ cần thiết, thì cơ quan tiếp nhận và xử lý sẽ thông báo trong thời hạn tối đa là 3 ngày để hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung gấp phần còn thiếu để hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3: giải quyết
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc được giao để đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đó là nộp đúng số tiền với thời hạn như thông báo và nhớ giữ chứng từ, hóa đơn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đó để xuất trình khi đến nhận giấy chứng nhận.
Bước 4: Trao kết quả
Sau khi UBND cấp huyện đã ra quyết định cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì văn phòng đăng ký đất đai cần cập nhật thông tin đó vào sổ địa chính rồi trao giấy chứng nhận cho người được cấp. Người được cấp Giấy chứng nhận sẽ được nhận bản chính kèm xác nhận đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giải đáp một số câu hỏi có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau đây là giải đáp về một số câu hỏi có liên quan đến vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi bị mất sổ đỏ, sổ hồng có xin cấp lại được không?
Được. Theo điểm k khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai 2013 với trường hợp làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước sẽ cấp lại nếu đủ điều kiện theo quy định.
Trường hợp nào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi?
Theo khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp với các trường hợp:
- Nhà nước đã thu hồi lại toàn bộ phần diện tích đất có trên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp;
- Cấp đổi mới Giấy chứng nhận đã cấp;
- Người sử có quyền dụng đất, chủ sở hữu các tài sản gắn liền với đất đăng ký các biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất (ví dụ như xây mới công trình nhà ở trên đất) cần phải thu hồi giấy chứng nhận cũ để cấp Giấy chứng nhận mới;
- Giấy chứng nhận đất đã cấp không đúng thẩm quyền và không đúng đối tượng sử dụng, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện cấp, hoặc cấp sai mục đích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất chưa đúng.
Phải làm gì khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình hết hạn?
Đối với loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng, theo Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đối với mỗi loại đất sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau. Khi hết hạn sử dụng, tùy vào từng trường hợp mà người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng hay phải làm thủ tục gia hạn thời hạn.
Trên đây là những nội dung có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều bạn nên biết. Có khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ vô cùng quan trọng. Nó có thể chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản trên đất của bạn. Bởi vậy, khi mua bất động sản nào bạn hãy chọn mua những nơi đã ra sổ để đảm bảo quyền lợi của bản thân mình nhé!
