Trong quản lý bất động sản, việc lập hợp đồng bằng văn bản khi hai bên tiến hành việc cho thuê và thuê đất là điều rất cần thiết. Điều này nhằm tránh các tranh chấp không đáng có có thể xảy ra sau này. Ngay sau đây, Vạn Phước House sẽ giới thiệu đến bạn mẫu Hợp đồng thuê đất cập nhật mới nhất theo quy định của pháp luật cùng các thông tin có liên quan.
Hợp đồng cho thuê đất là gì?
Hợp đồng cho thuê đất chính là dạng hợp đồng được hai bên soạn ra để có thể ghi lại các thỏa thuận với nhau trong việc thuê và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người sở hữu bất động sản) sẽ thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng này theo quy định của luật đất đai. Người thuê đất sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận đã được ghi rõ trong bản hợp đồng cho thuê đất.
Các nội dung của mẫu hợp đồng cho thuê đất cần biết
Căn cứ theo quy định ở Điều 501 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
- Quy định về nội dung của các loại hợp đồng thông dụng có liên quan trong luật Dân sự 2015 cũng được áp dụng cho hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp cụ thể mà pháp luật có quy định khác.
- Các nội dung trong hợp đồng quyền sử dụng đất cần tuân thủ đúng với quy định về thời hạn, mục đích sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cùng các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo đó, có thể thấy hợp đồng thuê đất bao gồm những nội dung cơ bản như sau:
- Quốc hiệu tiêu ngữ
- Số của hợp đồng, ngày tháng năm mà các bên thực hiện việc soạn thảo hợp đồng cho thuê đất
- Tên tiêu đề là: hợp đồng thuê đất
- Căn cứ lập hợp đồng
- Ngày tháng năm cùng địa điểm nơi soạn thảo hợp đồng cho thuê đất
- Thông tin về các bên bao gồm cả bên cho thuê đất và bên thuê đất
- Các nội dung thỏa thuận ký trong hợp đồng cho thuê đất
- Cam kết của các bên về việc thực hiện theo đúng hợp đồng đã ghi nhận trong trường hợp có phát sinh cần bồi thường
- Cam kết khác,…
- Số hợp đồng đã được lập ra
- Hiệu lực hợp đồng
- Hai bên ký và ghi rõ họ tên kèm đóng dấu (nếu có)
Mẫu hợp đồng thuê đất
Hiện nay, mẫu Hợp đồng cho thuê đất mới nhất đang được áp dụng chính là mẫu 04 được ban hành tại Thông tư 11/2022/TT của Bộ Tài nguyên môi trường.
Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất như thế nào?
Theo quy định mới nhất được ghi rõ tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền cho thuê đất của mình khi đã đáp ứng được đầy đủ các điều kiện như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (hay sổ đỏ, sổ hồng)
- Đất không được có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có bản án và phán quyết của Tòa án, hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực thi hành trước pháp luật;
- Quyền sử dụng đất đang không bị kê biên, hay áp dụng biện pháp khác để bảo đảm việc thi hành án theo đúng quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Đang còn trong thời hạn được quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại không bị nhà nước áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời
- Đối với các trường hợp mua, bán tài sản gắn liền trên đất, quyền thuê ở hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê và thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng được các điều kiện đã được quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024
- Đối với những trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của các cá nhân là người dân tộc thiểu số đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định ở khoản 3 Điều 16 của Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai năm 2024
- Nếu người cho thuê đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc là được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đó trước khi thực hiện việc cho thuê đất.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có bắt buộc phải thực hiện việc công chứng không?
Sau khi hai bên đã lập hợp đồng cho thuê đất có cần thực hiện việc công chứng hay không? Đây là vấn đề rất nhiều người quan tâm, ngay sau đây Vạn Phước House sẽ giải đáp thắc mắc này.
Tầm quan trọng của hợp đồng cho thuê đất
Như đã đề cập, hợp đồng cho thuê đất có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc quản lý bất động sản. Bởi vì, hợp đồng đó sẽ cung cấp nền tảng pháp lý đối với việc sử dụng đất đai đã thuê. Đồng thời, văn bản hợp pháp này cũng sẽ quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của cả bên cho thuê (chủ bất động sản) và bên thuê (người sử dụng đất) trong thời gian và mục đích nhất định.
Việc có một hợp đồng rõ ràng, chi tiết chính là bước cần thiết để tránh chúng ta tránh được những tranh chấp và bất đồng pháp lý về sau. Nếu không may có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng cho thuê đất này chính là căn cứ để giải quyết các tranh chấp.
Hợp đồng cho thuê đất có cần phải công chứng không?
Theo quy định ở khoản 3 của Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng và chứng thực các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Các hợp đồng về vấn đề cho tặng hay thế chấp, chuyển nhượng hoặc dùng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để góp vốn cần phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp đã được quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, hay cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cùng các loại tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng của đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cùng các loại tài sản gắn liền với đất mà bên tham gia giao dịch là các tổ chức hoạt động kinh doanh ở lĩnh vực BĐS được công chứng và chứng thực hay không tùy thuộc vào yêu cầu cụ thể của các bên;
- Văn bản về thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cùng các loại tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc là phải chứng thực theo đúng các quy định của pháp luật dân sự;
Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê đất được thực hiện hay không là theo yêu cầu của các bên. Mặc dù, pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, hợp đồng thuê đất thường mang giá trị kinh tế cao và nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Do đó, bên thuê đất và bên cho thuê nên thực hiện công chứng hợp đồng cho thuê đất để xác nhận tình trạng của thửa đất trước khi ký kết hợp đồng thuê.
Giải đáp một số câu hỏi liên quan đến hợp đồng cho thuê đất
Sau đây là giải đáp về một số câu hỏi có liên quan đến mẫu hợp đồng cho thuê đất:
Cá nhân khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể cho thuê đất được không?
Điều 168 của Luật đất đai năm 2013 đã quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như sau:
- Người sử dụng đất sẽ được quyền cho thuê, tặng, thế chấp, chuyển nhượng hoặc góp vốn đối với quyền sử dụng đất khi đã sở hữu được Giấy chứng nhận. Riêng với các trường hợp thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng của đất nông nghiệp. Người sử dụng đất sẽ được phép thực hiện các quyền sau khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất. Với những đối tượng được nhận thừa kế thì người sử dụng đất sẽ được cấp đầy đủ quyền kèm theo giấy chứng nhận hoặc đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết để được nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với đối tượng sử dụng đất do nhà nước cấp phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính hay chậm thực hiện hiện nghĩa vụ tài chính thì khi nào thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước mới được phép thực hiện các quyền.
Như vậy, cá nhân sẽ không được pháp luật cho phép cho thuê quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận.
Cá nhân cho thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình thì có cần đăng ký biến động không?
Căn cứ vào quy định tại khoản 4, Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 về việc đăng ký đất đai, nhà ở cùng các loại tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận bởi các cơ quan có thẩm quyền hoặc là đã đăng ký thực hiện việc cho thuê đất đều là đối tượng thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký biến động.
Để cho thuê đất, giao đất hay cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dựa trên những căn cứ nào?
Theo Điều 52 của Luật Đất đai 2013 khi giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các quy định sau đây:
- Kế hoạch chi tiết về việc sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt từ trước đó.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện rõ ràng trong các dự án đầu tư, trong đơn xin giao đất, thuê đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đối với thửa đất đang có người sử dụng, thì Nhà nước có thể ra quyết định giao đất, hay cho thuê đất cho một người khác được không?
Căn cứ vào Điều 53 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước chỉ được quyết định giao đất, hay cho thuê đất đối với thửa đất đang có người sử dụng cho đối tượng sử dụng khác khi mà cơ quan nhà nước có đủ thẩm quyền đã đưa ra quyết định về việc thu hồi đất tuân thủ theo các quy định của Luật pháp. Đồng thời, nhà nước cũng phải thực hiện xong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đúng theo các quy định của pháp luật hiện hành đối với những trường hợp cần giải phóng mặt bằng.
Tóm lại, hợp đồng thuê đất là một công cụ rất quan trọng trong việc quản lý bất động sản cũng như bảo vệ pháp lý cho cả bên thuê đất và bên cho thuê. Bởi vậy, nắm rõ và áp dụng đúng các quy định pháp luật có liên quan đến bất động sản là việc rất cần thiết để đảm bảo được quyền lợi của của cả hai bên. Hãy tham khảo và sử dụng mẫu hợp đồng thuê đất mới nhất theo quy định của pháp luật. Điều đó sẽ đảm bảo được tính minh bạch, hợp pháp trong các hoạt động kinh doanh bất động sản và sử dụng đất đai.
