Bất động sản là gì?

Bất động sản là thuật ngữ chỉ các loại tài sản cố định nằm trên mặt đất và không thể di chuyển được.Trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, thuật ngữ bất động sản và động sản rất ít được sử dụng mà thay vào đó mọi người thường gọi là tài sản cố định và tài sản lưu động.

Để phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh, năm 2005 Nhà nước đã quy định cụ thể về bất động sản trong Điều 174 Bộ Luật dân sự, bao gồm: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Nhìn chung, định nghĩa về bất động sản ở Việt Nam giống hầu hết các nước trên thế giới. Tuy nhiên một số nước có quy định khác, ví dụ tại Nga, bất động sản chỉ là mảnh đất chứ không phải đất đai nói chung, hay Luật Dân sự Pháp và Nhật Bản quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”.

Phân loại bất động sản

Để có cách nhìn toàn diện và rõ nét hơn về bất động sản, việc phân loại bất động sản theo nhiều cách khác nhau là điều tất yếu. Trong điều kiện hiện nay, thông thường mọi người thường dựa trên những tiêu chí dưới đây:

Phân loại theo mục đích sử dụng

Theo mục đích sử dụng, bất động sản được chia thành các loại sau:

• Bất động sản nhà ở: loại đất được sử dụng chủ yếu cho mục đích sinh sống, bao gồm đất ở và nhà ở tại cả nông thôn (ONT) và đô thị (OĐT). Ở đô thị, đất thường có mật độ xây dựng cao và giá cả đắt hơn và loại hình nhà ở đa dạng hơn như nhà riêng, chung cư, biệt thự…
• Bất động sản thương mại: bao gồm những mảnh đất hay công trình được sử dụng chủ yếu cho các mục đích kinh doanh, thương mại và dịch vụ, như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở phân phối sản phẩm, cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
• Bất động sản công nghiệp: gồm các cơ sở hạ tầng phục vụ cho các hoạt động sản xuất và phân phối nhằm tạo ra sản phẩm và hỗ trợ chuỗi cung ứng và logistics như đất xây dựng khu công nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, nhà xưởng, kho hàng…
• Bất động sản nông nghiệp: bao gồm các loại đất trồng cây (lúa, đồng cỏ, cây công nghiệp), đất rừng (rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng), đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…

Phân loại theo hình thức sở hữu

Bên cạnh mục đích sử dụng, người ta cũng thường phân loại bất động sản theo hình thức sở hữu. Cụ thể như sau:

• Bất động sản tư nhân: bao gồm nhà cửa, đất đai, chung cư, biệt thự và các tòa nhà thương mại do cá nhân hoặc công ty sở hữu, được sử dụng cho mục đích kinh doanh, sinh sống hoặc cho thuê.
• Bất động sản nhà nước: loại hình bất động sản thuộc quyền sở hữu và quản lý của nhà nước hoặc các cơ quan công quyền, được sử dụng cho các mục đích công cộng hoặc lợi ích quốc gia như nhà thờ, trường học công lập, bệnh viện công, trung tâm thể thao quốc gia…
• Bất động sản hỗn hợp: bao gồm những bất động sản do tư nhân và nhà nước sở hữu, được phân chia hoặc phối hợp trong quá trình đầu tư, phát triển và quản lý, thường là hình thức nhà nước cung cấp đất và cơ sở hạ tầng ban đầu, còn các doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà ở, khu thương mại, khu sản xuất, nghiên cứu…

Phân loại theo tính chất pháp lý

Phân loại bất động sản theo tính chất pháp lý là cách phân loại dựa trên quyền sở hữu, sử dụng, quản lý, và các quy định pháp luật liên quan đến từng loại bất động sản, có thể chia thành các loại sau:

• Bất động sản có giấy tờ hợp pháp: những bất động sản có đầy đủ các yếu tố pháp lý cần thiết, được công nhận và bảo vệ bởi pháp luật được xem là bất động sản có giấy tờ hợp pháp.
• Quyền sở hữu, quyền sử dụng và tất cả giao dịch liên quan đến bất động sản này đều phải rõ ràng, minh bạch và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
• Bất động sản chưa có giấy tờ hợp pháp: trái với loại trên, bất động sản chưa có giấy tờ hợp pháp là loại tài sản nhà đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ đỏ hoặc sổ hồng, do đó chưa có cơ sở pháp lý để xác nhận quyền sở hữu nhà đất. Người sở hữu không thể thực hiện các giao dịch như mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp… Một số loại hình phổ biến thuộc phân loại bất động sản này là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng, nhà xây trên đất không hợp pháp, đất thuộc diện quy hoạch,…

Các loại hình bất động sản phổ biến

Nhu cầu về việc sử dụng ngày càng tăng cao và đa dạng dẫn tới sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Sau đây chúng tôi sẽ giới thiệu 6 loại hình bất động sản phổ biến trên thị trường hiện nay.

Nhà ở riêng lẻ

Định nghĩa về nhà ở riêng lẻ đã từng không đồng nhất trong các văn bản pháp luật nước ta, tuy nhiên Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ ràng như sau: “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.” Như vậy hầu hết người dân hiện nay đang ở nhà ở riêng lẻ.

Trong bối cảnh đô thị hóa và sự phát triển kinh tế, loại hình này ngày càng trở nên đa dạng về hình thức, quy mô, và đối tượng phục vụ. Một số dạng nhà ở riêng lẻ phổ biến hiện nay có thể kể đến như:

• Chung cư: là công trình được xây dựng thành các tòa nhà cao tầng với nhiều căn hộ riêng biệt. Mỗi căn hộ trong chung cư là một đơn vị sở hữu độc lập, được thiết kế để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình hoặc cá nhân. Các căn hộ trong chung cư thường có chung các khu vực tiện ích như hành lang, thang máy, bãi đỗ xe, khu vui chơi, phòng gym… Do dân số ngày càng tăng cao, giá nhà đất liên tục tăng, vì thế chung cư trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu của người dân – đặc biệt là người dân ở khu đô thị.
• Biệt thự (villa): xuất hiện từ thời La Mã cổ đại, biệt thự là một khu nhà ở cao cấp, hiện đại được xây dựng trên mảnh đất có diện tích lớn với không gian biệt lập, có khuôn viên rộng rãi, sân vườn và nhiều tiện ích khác. Đây là loại hình nhà ở đặc biệt phù hợp với những gia đình có thu nhập cao, thích không gian yên tĩnh.
• Nhà phố (shophouse): là mô hình nhà ở kết hợp với kinh doanh, vốn rất phổ biến ở các quốc gia phát triển và những năm gần đây cũng đã xuất hiện nhiều ở các khu đô thị nước ta. Nhờ tích hợp được hai chức năng, giá cả lại không quá đắt nên nhà phố đặc biệt phù hợp với những nhà đầu tư hay những gia đình làm kinh doanh, buôn bán.

Đất đai

Dựa theo định nghĩa bất động sản, đất đai phải là đất không di dời được, hoặc di dời được nhưng không đáng kể, phải được xác định chủ quyền và phải được đo lường bằng giá trị. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành các nhóm: đất ở, đất nông nghiệp và đất công nghiệp.

Văn phòng cho thuê

Với bối cảnh hiện tại khi giá cả bất động sản liên tục tăng, nhiều doanh nghiệp không đủ chi phí để sở hữu văn phòng làm việc, do đó họ lựa chọn những văn phòng cho thuê. Đây là các không gian được bố trí đầy đủ tiện ích, cơ sở hạ tầng như bàn làm việc, hệ thống điện, internet, điều hòa, thang máy và an ninh để phục vụ mục đích làm việc, kinh doanh của người thuê.

Nhờ ưu điểm linh hoạt về diện tích, vị trí, có thể tiết kiệm chi phí ban đầu đồng thời tích hợp đầy đủ các tiện ích hiện đại, văn phòng cho thuê luôn là lựa chọn lý tưởng của các doanh nghiệp.

Trung tâm thương mại

Nhằm phục vụ cho mục đích mua sắm, trung tâm thương mại (hay còn được gọi là shopping mall, shopping center) là một khu phức hợp thương mại lớn nơi các cửa hàng, siêu thị, nhà hàng và các dịch vụ giải trí tập trung trong một không gian được quy hoạch và quản lý bởi một công ty hoặc tổ chức. Đây là điểm đến phổ biến cho người tiêu dùng, không chỉ để mua sắm mà còn để trải nghiệm các hoạt động giải trí và dịch vụ khác như xem phim, ăn uống và tham gia các sự kiện cộng đồng.

Đặc điểm nổi bật của trung tâm thương mại là sự đa dạng về loại hình kinh doanh. Thay vì phải đi nhiều nơi để mua đồ theo nhu cầu, khách hàng có thể đến trung tâm thương mại – nơi các mặt hàng không chỉ phong phú mà còn được kiểm định chất lượng chặt chẽ. Ngoài mua sắm, đây còn là điểm đến lý tưởng cho các hoạt động giải trí như xem phim, ăn uống và các sự kiện văn hóa, nghệ thuật. Từ những ưu điểm vượt trội trên, mỗi năm các trung tâm thương mại đều thu hút hàng triệu lượt khách trong và ngoài nước.

Khách sạn và resort

Trong ngành du lịch và nghỉ dưỡng, các loại hình tạm trú chất lượng cao như khách sạn, resort là phổ biến nhất. Với những chuyến đi ngắn ngày, khách du lịch thường chọn khách sạn bởi có vị trí thuận lợi, đa dạng quy mô và phân khúc giá đồng thời cung cấp nhiều dịch vụ tiện lợi.

Trái lại, resort được thiết kế chủ yếu để phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng dài hạn, giá cả đắt hơn và thường có quy mô lớn hơn khách sạn với diện tích rộng rãi cùng nhiều khu chức năng như nhà hàng, spa, hồ bơi, sân golf,… Resort thường nằm ở những khu vực có phong cảnh đẹp, yên bình như ven biển, núi đồi hoặc các khu vực sinh thái.

Nhà xưởng, kho bãi

Bên cạnh du lịch, lĩnh vực công nghiệp, sản xuất và logistics cũng gắn liền với các loại hình bất động sản đặc thù, trong đó phổ biến nhất là nhà xưởng (factory/manufacturing plant) và kho bãi (warehouse). Nhà xưởng là nơi diễn ra các hoạt động công nghiệp như sản xuất, lắp ráp, chế biến…, thường được trang bị máy móc, thiết bị sản xuất và nhân công để thực hiện các quy trình sản xuất từ nguyên liệu thô thành thành phẩm.

Nếu nhà xưởng chủ yếu phục vụ sản xuất thì kho bãi lại là mắt xích quan trọng trong việc bảo quản và phân phối sản phẩm. Kho bãi với diện tích lớn, được thiết kế tối ưu cho việc lưu trữ và di chuyển hàng hóa là cơ sở vật chất dùng để lưu trữ, bảo quản hàng hóa trước khi phân phối đến người tiêu dùng hoặc các điểm bán lẻ.

Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế

Là thành phần lớn nhất trong của cải xã hội, bất động sản có vai trò chủ đạo và là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của toàn bộ nền kinh tế một quốc gia.

Bất động sản thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và đô thị hóa

Sự phát triển của ngành bất động sản là động lực chính thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Khi dân số tăng và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở, văn phòng, các công trình công cộng cũng tăng theo. Để đáp ứng nhu cầu này, các dự án bất động sản phải được triển khai, kéo theo đó là nhu cầu về đất đai, hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, điện…

Các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn như khu đô thị, khu công nghiệp hay các khu phức hợp thương mại thường đòi hỏi cơ sở hạ tầng hoàn thiện bao gồm đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, trường học, bệnh viện… để hoạt động hiệu quả. Điều này cũng tạo điều kiện cho kinh tế các khu vực xung quanh tăng trưởng.

Phát triển bất động sản cũng góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn, khi mà dân số đô thị ngày càng tăng. Việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội hoặc khu dân cư mới không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn giúp cải thiện điều kiện sống, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Bất động sản kích thích đầu tư, phát triển kinh tế và tạo ra việc làm

Bất động sản là một kênh đầu tư lớn, có khả năng thu hút lượng vốn đầu tư khổng lồ từ cả trong và ngoài nước. Điều này không chỉ tạo ra việc làm cho nhiều người lao động mà còn thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành công nghiệp khác. Cụ thể, khi một khu đô thị, khu thương mại hay khu công nghiệp được hình thành và phát triển thì không chỉ tạo ra giá trị tài sản cố định mà còn thúc đẩy các hoạt động kinh doanh và dịch vụ như như thương mại, giải trí, giáo dục, y tế…

Ngoài ra, việc đầu tư vào bất động sản có tính dài hạn và ít rủi ro hơn so với các loại tài sản khác, vậy nên đây thường là nơi “trú ẩn” an toàn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh lạm phát hoặc thị trường tài chính có nhiều biến động.

Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi mà người sử dụng và người cung ứng sản phẩm giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản với nhau theo mức giá cân bằng nào đó. Sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia. Không chỉ góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội, đây còn là thị trường huy động vốn cực lớn.

Ở các nước đã phát triển, lượng cung tiền của hệ thống ngân hàng qua cho vay thế chấp bất động sản chiếm tới 80% tổng lượng vốn cho vay. Ngoài ra thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước qua các nguồn thu từ thuế, phí mua bán, chuyển nhượng, môi giới… theo quy định pháp luật.

Cung và cầu trong thị trường bất động sản

Cung và cầu là hai yếu tố quan trọng nhất cấu thành nên thị trường bất động sản, cụ thể như sau:

• Cầu bất động sản là tổng số lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất mà người mua muốn chiếm hữu theo các mức giá trên thị trường. Có đa dạng các đối tượng của cầu bất động sản, cơ bản nhất là cầu về đất sản xuất nông nghiệp, đất ở và nhà ở, bởi chúng là cầu chủ yếu của các cá nhân và hộ gia đình. Đối với các tổ chức, cơ quan, doanh nghiệp, cầu của họ thường là văn phòng, trụ sở cơ quan làm việc và nhà xưởng sản xuất. Cầu bất động sản Nhà nước thường là đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng như cầu đường, cảng, trụ sở cơ quan… Bên cạnh đó còn có cầu của các nhà đầu tư bất động sản với mục tiêu sinh lợi, vừa mang tính phát triển vừa mang tính đầu cơ.
• Cung bất động sản là lượng đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất được cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào đó, theo các mức giá cân bằng trên thị trường.
• Nguồn cung cơ bản của bất động sản là đất đai bởi dựa trên nền tảng đất đai mà thị trường mới có thể cung những sản phẩm được xây dựng trên đó. Theo giáo trình Nguyên lý bất động sản (Đại học Kinh tế TP. HCM), cung đất đai cho thị trường bất động sản rất kém co giãn và hoàn toàn lệ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của chính quyền Trung ương hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
• Cung và cầu bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau. Sự thay đổi về giá sẽ tạo ra sự thay đổi về cung và cầu và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật này. Tuy nhiên, do tính chất kém co giãn của cung bất động sản trong khi cầu có thể thay đổi liên tục, xu hướng chung trên thị trường bất động sản là “thiếu cung, dư cầu”.
• Trong ngắn hạn, tùy theo quan hệ giữa cung và cầu ở những phân khúc thị trường khác nhau mà giá bất động sản có thể tăng hay giảm. Khi lượng cầu bất động sản tăng ở một phân khúc thị trường nào đó mà lượng cung chưa đáp ứng kịp thì giá bất động sản ở phân khúc đó sẽ tăng, thậm chí tăng rất cao đến mức giá cân bằng mới. Ngược lại khi có dư thừa nguồn cung, giá sẽ được điều chỉnh giảm cho đến giá cân bằng. Tuy vậy trong dài hạn thì cung ít co giãn và có tính trễ nên thường không cân bằng với lượng cầu. Đây là đặc trưng của thị trường bất động sản, tạo ra sự khác biệt với nhiều thị trường hàng hóa khác.[/caption]

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Với tầm quan trọng và đặc điểm phức tạp, thị trường bất động sản vì thế bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Yếu tố dễ nhận thấy nhất là quy định của pháp luật, như những quy định về hình thức đầu tư, phương thức giao dịch và điều kiện giao dịch bất động sản (như việc bán đất phân lô, nhà chung cư, đất có hạ tầng…).

Các quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa phương nơi có dự án kinh doanh bất động sản; các quy định và định hướng về lĩnh vực quy hoạch; các quy định về đơn vị được phép tham gia kinh doanh bất động sản…

Bên cạnh đó, tình hình kinh tế – chính trị cũng tác động lớn đến thị trường bất động sản. Về kinh tế, với hàng loạt các sự kiện thuận lợi diễn ra như tham gia WTO, FDI, FPI tăng cao, kinh tế tăng trưởng mạnh là điều kiện để các công ty ra đời, đòi hỏi một nhu cầu sử dụng bất động sản tăng cao. Còn chính trị ổn định tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi giúp các nhà đầu tư quốc tế tăng cường đầu tư vào Việt Nam, giúp cho cầu về bất động sản tăng.

Cuối cùng, yếu tố về doanh nghiệp cũng góp phần trực tiếp vào sự tăng trưởng thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng nâng cao chất lượng sản phẩm trong quá trình hội nhập. Họ tìm hiểu và áp dụng nhiều công nghệ, vật tư hiện đại, giúp sức phát triển thị trường và sản phẩm bất động sản ngày càng phát triển.

Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản

Nhìn chung trong những năm qua, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước. Dựa trên tình hình hiện tại, có thể nhận định một số xu hướng phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm tới như sau:

• Tăng trưởng đô thị hóa: Việt Nam đang chứng kiến quá trình đô thị hóa nhanh chóng, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng và cơ sở hạ tầng liên tục tăng để đáp ứng sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế.
• Phát triển bất động sản xanh và thông minh: Xu hướng bất động sản bền vững và thông minh ngày càng được ưa chuộng. Các dự án tích hợp công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường nhằm giảm lượng khí thải, tiết kiệm năng lượng và tạo ra môi trường sống lành mạnh hơn sẽ trở nên phổ biến hơn.
• Phát triển nhà ở giá rẻ: Do nhu cầu của tầng lớp trung lưu và người có thu nhập thấp tăng cao, nhiều dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội được chính phủ khuyến khích phát triển. Đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản này.
• Sự gia tăng đầu tư nước ngoài: Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore, đang tích cực mở rộng đầu tư vào Việt Nam. Với các yếu tố: Thị trường mở cửa, chính sách thuận lợi và tốc độ phát triển kinh tế cao khiến Việt Nam trở thành điểm sáng trong khu vực.
• Chuyển đổi số và thương mại điện tử trong bất động sản: Các nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến và công nghệ số đang được áp dụng mạnh mẽ, giúp người mua bán dễ dàng tiếp cận thông tin, giao dịch nhanh chóng và minh bạch hơn.
• Thị trường nghỉ dưỡng và du lịch: Với sự phát triển của ngành du lịch, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và Hội An sẽ ngày càng phát triển, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Đầu tư trong bất động sản

Đầu tư là một hoạt động tất yếu trong kinh doanh bất động sản. Do trong dài hạn, cung bất động sản luôn thấp hơn cầu nên xu hướng là luôn luôn tăng giá. Chính vì thế việc đầu tư bất động sản mang lại rất nhiều lợi ích nổi bật.

Trước hết, việc giá trị bất động sản thường tăng theo thời gian giúp nhà đầu tư gia tăng tài sản lâu dài. Bên cạnh đó, việc cho thuê bất động sản cũng mang lại cho họ dòng tiền thụ động ổn định hàng tháng. Hơn nữa, so với chứng khoán thì bất động sản được coi là một kênh đầu tư an toàn, ít biến động hơn và còn có thể hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi thuế ở một số quốc gia.

Có đa dạng các loại hình đầu tư bất động sản, tuy nhiên có thể chia thành các loại chủ yếu sau:

• Đất trống: trong tất cả các loại đầu tư bất động sản thì đầu tư vào đất trống là có nhiều rủi ro nhất. Nhà đầu tư chỉ nên mua đất chưa được xây dựng khi chắc chắn rằng miếng đất này có vị trí lý tưởng và nằm trong đường hướng phát triển đô thị trong tương lai. Để đạt được thành công về mặt tài chính thì nhân tố quan trọng nhất là giá trị miếng đất tăng. Chỉ khi giá trị miếng đất tăng rất nhanh thì nhà đầu tư mới có thể trang trải chi phí nắm giữ đất, tạo ra lợi nhuận đáng kể và điều chỉnh rủi ro do đầu tư vào đất gây ra. Nhìn chung, những nhà đầu tư mới vào nghề không nên mạo hiểm trong lĩnh vực này.
• Đầu tư kinh doanh nhà ở: Những bất động sản nhỏ cho thuê để ở hoặc bán lại như nhà ở, căn hộ chung cư, nhà trọ thường là điểm khởi đầu của nhiều nhà đầu tư bất động sản mới tham gia thị trường. Nhu cầu về một loại và kiểu bất động sản cụ thể phụ thuộc vào nhân khẩu, sở thích và chi tiêu của người mua hay thuê, ở. Lĩnh vực kinh doanh này có lợi thế là mức độ tăng giá rất cao khi thị trường đang nóng và không loại trừ các nhà đầu tư nhỏ, có vốn ít. Tuy nhiên, thị trường nhà ở tại Việt Nam còn có nhiều khó khăn trong phát triển. Các nhà đầu tư lớn và đầu tư nghiêm túc thường phải thực hiện các quy định của Nhà nước trong khi cạnh tranh trên thị trường về quỹ đất xây dựng rất mạnh mẽ. Do đó, họ có xu hướng phát triển các sản phẩm có mức giá cao dành cho khách hàng trung lưu và giàu có vì suất sinh lợi nhuận cao hơn.
• Bất động sản thương mại: trung tâm thương mại có thể xem là loại hình phức tạp và đòi hỏi tính chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất. Các thỏa thuận cho thuê thường rất rườm rà và khó chọn lựa khách cho thuê. Tuy nhiên, việc quản lý bất động sản và sự chi tiết của hợp đồng cho thuê là nền tảng cơ bản để thành công. Nói cách khác, rủi ro thường lớn hơn nên phần bù cho rủi ro cũng cao hơn. Các trung tâm thương mại thường là các bất động sản mà các nhà cho vay thế chấp ưa thích vì thường được các nhà đầu tư giàu có và nhiều kinh nghiệm sở hữu – những người có nguồn lực tài chính dồi dào để duy trì dự án qua cả những thời kì kinh tế khó khăn.
• Với các cửa hàng ở các phố thường thuộc sở hữu của các nhà đầu tư nhỏ. Thông thường họ sử dụng tầng trệt làm nơi kinh doanh, còn tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở hoặc kho chứa.
• Vị trí thuận lợi, thiết kế bắt mắt và an ninh đảm bảo là những yếu tố đóng vai trò quan trọng với loại hình này. Khi đầu tư cho mặt bằng bán lẻ, chủ đầu tư cần phải chú ý đến đối tượng thuê là ai, loại hình kinh doanh nào để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của họ và loại hàng hóa nào phù hợp với vị trí kinh doanh.
• Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê: Các tòa nhà văn phòng nhìn chung được xem là rủi ro hơn các bất động sản để ở và đòi hỏi nhiều kiến thức về quản lý hơn nhưng đồng thời lại có thể mang lại suất sinh lợi cao hơn cho nhà đầu tư.

Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của một số nhân tố, bao gồm tăng trưởng kinh tế quốc gia, khu vực và mức độ đầu tư vốn vào sản xuất kinh doanh; sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức, sắp xếp, sự sang trọng của các tòa nhà và tính hiện đại của công nghệ.

Rủi ro

Khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, rủi ro là yếu tố khiến các nhà đầu tư không thể không cân nhắc đến. Đối với bất động sản, những rủi ro thường gặp bao gồm:

• Rủi ro thị trường: phản ánh sự thay đổi hay mất cân bằng cung cầu ở một phân khúc thị trường bất động sản nào đó. Các rủi ro này dẫn đến việc thay đổi mặt bằng giá cho thuê trên thị trường và tỷ lệ bỏ trống.
• Rủi ro tài chính: xuất phát từ việc sử dụng nợ vay để hỗ trợ tài chính cho một dự án đầu tư. Mức độ rủi ro tài chính tùy thuộc vào số nợ, loại nợ vay và mức lãi suất.
• Rủi ro thị trường vốn: là loại rủi ro mà thay đổi trên thị trường vốn sẽ tác động đến giá trị thị trường của bất động sản, ví dụ thay đổi về lãi suất thế chấp
• Rủi ro do lạm phát: sẽ khiến dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh và số tiền thu hồi bị trượt giá ở mức độ cao. Để phòng ngừa, nhà đầu tư nên áp dụng các điều khoản của hợp đồng cho thuê.
• Rủi ro môi trường: là rủi ro mà môi trường của một bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó, như các thiên tai, chất thải độc hại từ môi trường, tiếng ồn…
• Rủi ro pháp lý: tức rủi ro do các yếu tố pháp lý sẽ ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản. Ở loại rủi ro này ta thường gặp là những thay đổi về luật liên quan đến thuế, các thay đổi trong quy định về sử dụng đất và khả năng được cấp các giấy phép.

Quản lý bất động sản

Quản lý bất động sản là việc giám sát và điều hành các hoạt động liên quan đến bất động sản nhằm bảo đảm tài sản được duy trì tốt và tạo ra lợi nhuận tối ưu. Có ba thành phần chủ yếu tham gia quản lý, đó là các cá nhân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Các tổ chức và cá nhân liên quan

Chủ đầu tư: những người có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản lý dự án. Các công việc chủ đầu tư làm là tổ chức lập thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng bất động sản và tổ chức thực hiện đầu tư.

Tư vấn quản lý dự án: những người có trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng như đăng ký hoạt động tư vấn đầu tư và xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Quản lý của nhà thầu xây dựng: những người có nghĩa vụ thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; thi công theo đúng thiết kế, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn; quản lý công nhân xây dựng; lập bản vẽ hoàn công; bảo hành công trình và chịu trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.

Nhà nước

Theo quy định của pháp luật hiện hành, quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản được giao cho nhiều Bộ, Ngành quản lý. Mỗi bộ, ngành đều có các cơ quan trực thuộc để thực hiện các chức năng quản lý chuyên môn:

• Bộ Kế hoạch và Đầu tư: giữ vai trò trung tâm trong việc hoạch định và điều phối các hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế.
• Bộ Tài chính: quản lý ngân sách nhà nước, thuế và các tài sản công.
• Bộ Tài nguyên và Môi trường: quản lý đất đai, tài nguyên nước và bảo vệ môi trường.
• Bộ Xây dựng: quản lý các hoạt động xây dựng, nhà ở và thị trường bất động sản.
• Bộ Công Thương: chịu trách nhiệm về công nghiệp, thương mại và khai thác khoáng sản.
• Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn: tập trung vào lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản.

Pháp luật liên quan đến bất động sản

Trước khi bắt đầu bước chân vào bất kỳ thị trường nào, nhất là những thị trường phức tạp và cần đầu tư nhiều tài chính như bất động sản thì việc tìm hiểu luật pháp liên quan là điều tất yếu. Ở nước ta, những thông tin pháp luật chính các nhà đầu tư nên lưu ý bao gồm:

Hiến pháp: Hiến pháp quy định về chế độ sở hữu; Hiến pháp quy định về chế độ quản lý và sử dụng.
Luật Đất đai quy định:

• Về việc sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể; Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.
• Về nội dung quản lý nhà nước về đất đai: bao gồm kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi; thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng ký đất đai; quản lý tài chính về đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
• Về phân loại đất: Đất được phân thành ba nhóm gồm nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
• Về chế độ sử dụng đất: gồm thời hạn sử dụng đất; hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức; đất sử dụng cho kinh tế trang trại; đất ở; đất khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất: đều theo hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và công khai hóa thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng nhu cầu về cải cách hành chính.
• Xử lý vi phạm: chủ tịch UBND các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương.

Bộ Luật dân sự quy định:

• Về chế độ sở hữu: Những quy định khác về quyền sở hữu (từ Điều 270 – 284); Hợp đồng mua bán nhà (Từ Điều 443 – 451).
• Về những quy định về chuyển quyền sử dụng đất: từ Điều 690 – 744.

Pháp lệnh Nhà ở và Luật Nhà ở quy định:

• Về chế độ sở hữu: Khoản 3 Điều 6, khoản 2 Điều 29, Điều 45, khoản 3 Điều 46, Điều 48, khoản 1 Điều 49, khoản 3 Điều 50, Điều 51, 52, khoản 3 Điều 55, khoản 1 Điều 56, khoản 1,3
• Điều 57, Điều 58, 59, 61, khoản 2 Điều 67, khoản 2 Điều 101, khoản 2 Điều 105, 106 (Luật Nhà ở).
• Về chế độ quản lý: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở: Điều 18 Pháp lệnh Nhà ở, Điều 22, 78, 129 Luật Nhà ở

Pháp luật quy định về giá đất và định giá đất: Điều 56 Luật Đất đai, Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Chính sách thuế và thu tiền sử dụng đất, thuê đất: khoản 4 Điều 6, khoản 1 Điều 7 và khoản 5 Điều 8 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.